09.06.2022
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- Rapporto costiero Mare del Nord: Alta domanda da parte degli acquirenti di immobili in tutti i segmenti di prezzo
- Rapporto costiero Mar Baltico: Alta domanda di case in tutti i segmenti di prezzo Fattori di prezzo d'acquisto Costa del Mare del Nord: Emden, Bremerhaven e Wilhelmshaven con moltiplicatori inferiori a 27
- Fattori di prezzo d'acquisto Costa del Mar Baltico: solo a Flensburg il moltiplicatore è inferiore a 30
1. Rapporto costiero Mare del Nord: alta domanda da parte degli acquirenti di immobili in tutti i segmenti di prezzo
La costa nazionale del Mare del Nord è stata una destinazione popolare per generazioni. Oltre alla ricreazione e al relax, i villaggi di pescatori e le località di villeggiatura marittime fanno sognare. Ma anche il panoramico Mare di Wadden e un ampio entroterra invitano a fare passeggiate, escursioni o giri in bicicletta. Questi sono solo alcuni buoni motivi per cui sempre più acquirenti cercano qui una proprietà, sia come prima che come seconda casa. L'elevata domanda di immobili residenziali si riflette anche nell'aumento dei prezzi degli immobili. Una buona panoramica è fornita dagli esperti di VON POLL IMMOBILIEN, che hanno analizzato l'andamento dei prezzi di acquisto1 sulla costa del Mare del Nord per le case unifamiliari2 nei distretti e nelle città indipendenti, nonché nelle isole* per il primo trimestre del 2022 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente.
I fatti più importanti in sintesi
- Le case unifamiliari più costose sulla costa del Mare del Nord si trovano sulle Isole Frisone Settentrionali, con una media di 14.000 euro.115 €/m2, con l'isola di Sylt che è nota per essere un chiaro motore dei prezzi con 18.740 €/m2.
- Invece, le case sono più economiche a Emden con 2.222 €/m2 e Wesermarsch con 2.243 €/m2, dove i prezzi sono aumentati rispettivamente del 12% e dell'11,6% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno.
- Mentre i prezzi di acquisto nel primo trimestre del 2022 sono aumentati maggiormente a Dithmarschen con il 27,6%, le Isole Frisone Orientali hanno registrato il più basso aumento dei prezzi tra le regioni analizzate della costa del Mare del Nord con il 5,7%.
Daniel Ritter, managing partner di VON POLL IMMOBILIEN:"La domanda da parte degli acquirenti rimane alta sulla costa del Mare del Nord in tutti i segmenti di prezzo, con l'offerta che ristagna in alcune regioni. Questo rafforza ulteriormente la dinamica dei prezzi. I potenziali acquirenti provengono da tutta la Germania. Il loro raggio di ricerca si sta espandendo sempre più nell'entroterra, almeno se le infrastrutture sono adeguate. Tuttavia, è necessario scendere a compromessi quando si tratta di scuole secondarie, come i licei o le scuole professionali. Di solito sono disponibili solo nelle città"Non sorprende che le isole della costa del Mare del Nord siano in testa alla classifica dei prezzi degli immobili più cari. In base a ciò, i potenziali acquirenti devono aspettarsi una media di circa 14.115 €/m2 per una casa unifamiliare nelle Isole Frisone Settentrionali. Rispetto al primo trimestre del 2021, i prezzi al metro quadro sono aumentati del 17,1%. Solo l'isola di Sylt, il chiaro motore dei prezzi dell'arcipelago, è ancora più alta, con attualmente 18.740 €/m2 per una casa media e un aumento dei prezzi di ben il 21,7 per cento.
Martin Weiß, Branch Manager di VON POLL IMMOBILIEN a Sylt:"Sylt è ricercata come sempre. Tuttavia, l'offerta si è ridotta a circa un terzo e questo provoca una spirale dei prezzi verso l'alto. Tuttavia, gli acquirenti di Sylt non pagano tutti i prezzi richiesti. Soprattutto, la posizione deve essere giusta. Rispetto alla terraferma, i potenziali acquirenti delle isole devono essere generalmente disposti a spendere di più per meno proprietà. Non esiste più un vero e proprio insider tip a Sylt."Le Isole Frisone Orientali seguono al secondo posto con un prezzo medio al metro quadro di 8.206 euro e, con il 5,7%, il più basso aumento dei prezzi tra le regioni analizzate nel primo trimestre del 2022.
Chi cerca una casa per meno di 3.000 euro/m2 troverà quello che cerca nelle altre dieci regioni analizzate. Nel centrocampo dei prezzi, i prezzi al metro quadro sono molto più vicini. Il centrocampo è guidato dal Nordfriesland* con 2.657 €/m2, Wittmund* con 2.544 €/m2, Aurich* con 2.489 €/m2 e Friesland* con 2438 €/m2. È interessante osservare l'andamento degli aumenti dei prezzi di acquisto nel primo trimestre del 2022 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Mentre la Frisia* ha registrato il secondo aumento più debole dell'intera analisi, pari all'8,8%, i prezzi degli immobili nella Frisia settentrionale* sono saliti al secondo posto con il 26,2%. Rispetto al primo trimestre del 2021, sarà significativamente più costoso anche a Cuxhaven: qui i prezzi di acquisto aumenteranno del 24,1% e raggiungeranno un prezzo medio al metro quadro di 2.380 euro. Tuttavia, la prima classificata con l'aumento più significativo è Dithmarschen con il 27,6 per cento per arrivare attualmente a 2.353 €/m2.
Robert Monien, Branch Manager di VON POLL IMMOBILIEN a Cuxhaven: "A Cuxhaven, Sahlenburg e Altenbruch sono considerati insider tips per la loro vicinanza all'Elba e al Mare del Nord. Nell'entroterra si trovano Otterndorf, Cadenberge, Hemmoor, Oberndorf, Wingst, alcune zone della costa del Mare del Nord di Wurts e Bremerhaven. Sempre più potenziali acquirenti guardano anche all'entroterra con buone infrastrutture. Tutto ciò che si trova a mezz'ora dalla costa è molto richiesto. Le case unifamiliari e gli appartamenti per le vacanze non sono più sul mercato per più di tre mesi."I potenziali acquirenti di Bremerhaven, a 2.334 €/m2, e Wilhelmshaven, a 2.298 €/m2, devono scavare un po' più a fondo nelle loro tasche. Qui i prezzi aumenteranno rispettivamente del 15,2% e del 12,3% nel primo trimestre del 2022 rispetto al primo trimestre del 2021.
Hermann Mehrtens, Branch Manager VON POLL IMMOBILIEN Negozi a Wilhelmshaven e Jever:"Le buone offerte vengono vendute rapidamente. I villaggi un po' remoti nel Wangerland o vicino a Varel sono ancora considerati un consiglio per gli addetti ai lavori. Naturalmente, le parti interessate devono fare dei sacrifici. Più le proprietà sono lontane dalla costa, più i prezzi sono bassi."I prezzi più bassi si trovano nelle regioni di Wesermarsch ed Emden. Qui i potenziali acquirenti pagano in media 2.243 €/m2 e 2.222 €/m2 rispettivamente per una casa indipendente, con un aumento dei prezzi degli immobili dell'11,6% a Wesermarsch e del 12% a Emden.
Nils Onken, direttore dei negozi VON POLL IMMOBILIEN di Emden, Aurich, Norden e Esens:"La cerchia degli acquirenti è cambiata. Mentre prima si trattava soprattutto di una clientela anziana, ora acquistano anche molte giovani famiglie. A causa dei cambiamenti della società verso il lavoro a distanza e i modelli di lavoro ibridi, i confini tra residenza primaria e secondaria si fanno sempre più labili.Secondo rapporto costiero Mar Baltico: alta domanda di case in tutti i segmenti di prezzo
I fatti più importanti in sintesi
- Le case monofamiliari più costose si trovano nella penisola di Fischland-Darß-Zingst con circa 4.000 euro.792 €/m2, sull'isola di Fehmarn con 4.198 €/m2 e nella città anseatica di Lubecca con 4.020 €/m2, con singole località particolarmente apprezzate come Timmendorfer Strand (quartiere di Ostholstein) con 6.000 €/m.163 €/m2 sono ancora al di sopra del livello di prezzo del primo classificato.
- Nei distretti più economici, Vorpommern-Greifswald con 1.779 €/m2 e Vorpommern-Rügen con 2.000 €/m.295 €/m2, i prezzi degli immobili sono aumentati rispettivamente del 21,1% e del 23,8%.
- Mentre i prezzi d'acquisto nelle città di Kiel e Flensburg sono aumentati più debolmente del 13,3% rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, il distretto di Plön ha registrato l'aumento dei prezzi più forte con il 28,9%.
Daniel Ritter, managing partner di VON POLL IMMOBILIEN: "La domanda da parte degli acquirenti è ancora alta sulla costa baltica e in tutti i segmenti di prezzo, anche se l'offerta sta ristagnando in alcune regioni. Ciò è dovuto anche al fatto che vi è una leggera riluttanza da parte dei venditori a causa dell'attuale situazione politica ed economica del mondo. Questo, ovviamente, rafforza ulteriormente la tendenza dei prezzi. Molti acquirenti continuano a provenire da vari Stati federali e da grandi metropoli come Berlino e Amburgo. Alcuni sognano già una pensione rilassante sulla costa. Ma il mercato delle case per le vacanze e delle seconde case sta attirando molte persone anche nel panoramico Meclemburgo-Pomerania Occidentale e nello Schleswig-Holstein."I tre primi posti con i prezzi più cari al metro quadro per le case sulla costa baltica sono la penisola di Fischland-Darß-Zingst, l'isola di Fehmarn e la città anseatica di Lubecca. A Fischland-Darß-Zingst i potenziali acquirenti pagano in media 4.792 €/m2 per una casa, a Fehmarn 4.198 €/m2 e a Lubecca 4.020 €/m2. Tuttavia, uno sguardo a località particolarmente popolari come Timmendorfer Strand con una media di 6.163 €/m2 o anche Scharbeutz con 4.774 €/m2 (entrambe situate nel distretto di Ostholstein) mostra che anche località isolate in altre regioni della costa del Mar Baltico sono al di sopra del livello dei prezzi dei primi classificati nell'analisi.
Interessante è anche l'andamento degli aumenti dei prezzi di acquisto rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Mentre i prezzi di acquisto a Fischland-Darß-Zingst sono aumentati del 19,8% e a Lubecca del 23%, l'isola di Fehmarn ha registrato il secondo più forte aumento dei prezzi in tutta la classifica con un enorme 28,3%.
Steffen Siemon, Branch Manager di VON POLL IMMOBILIEN a Fischland-Darß-Zingst: "Anche se la domanda e i prezzi degli immobili sono aumentati nella nostra regione, i potenziali acquirenti possono ancora trovare consigli segreti. Questi includono la costa meridionale del Bodden, l'entroterra della costa del Mar Baltico e le comunità di Bodstedt, Fuhlendorf, Saal e Pruchten. Lì è molto più tranquillo, ancora più privato e più vicino alla natura. Tuttavia, queste regioni sono caratterizzate da distanze ridotte dai centri turistici, da un crescente sviluppo turistico e da prezzi di acquisto moderati."
Thorsten Claus, Branch Manager di VON POLL IMMOBILIEN a Lubecca e Bad Schwartau: "Il villaggio di Haffkrug, parte del comune di Scharbeutz. Qui c'è la gastronomia, gestita da decenni dalle antiche famiglie Haffkrug. Qui le persone si conoscono, tutto è un po' più rilassato, più originale, non così sofisticato come Scharbeutz o Timmendorfer Strand. Il villaggio dispone di un meraviglioso lungomare e di un'ampia spiaggia di sabbia bianca. È particolarmente apprezzata dagli anziani che desiderano pace e tranquillità."Il distretto di Ostholstein* e la città anseatica di Rostock seguono a breve distanza la terza città. A Ostholstein i potenziali acquirenti devono aspettarsi un prezzo al metro quadro di circa 3.930 euro, che corrisponde a un aumento del 26,6% rispetto all'anno precedente. A Rostock, il prezzo medio di una casa nel primo trimestre del 2022 è stato di 3.928 euro/m2, il 23,8% in più rispetto al primo trimestre del 2021.
Le località più economiche lungo la costa baltica tedesca si trovano nei distretti di Vorpommern-Rügen* e Vorpommern-Greifswald*. Nel Vorpommern-Rügen i prezzi degli immobili sono aumentati del 23,8%, raggiungendo attualmente i 2.295 euro/m2, mentre nel Vorpommern-Greifswald sono saliti del 21,1%, raggiungendo i 1.779 euro/m2.
Raik Loßau, Branch Manager di VON POLL IMMOBILIEN a Stralsund (distretto di Vorpommern-Greifswald): "Un'area molto promettente è quella di Andershof, che appartiene alla città anseatica di Stralsund. Qui si stanno costruendo diverse aree residenziali per rivitalizzare ulteriormente questa parte della città. È previsto anche un significativo ampliamento delle infrastrutture e la costruzione di ulteriori strutture. Questi investimenti arricchiranno l'area". E ancora: "Nell'area meridionale di Stralsund, gli acquirenti devono accettare alcuni tagli. Nelle zone rurali, spesso manca uno sviluppo centrale. Spesso manca anche la vicinanza all'acqua. Tuttavia, è positivo che il prezzo stia chiaramente diminuendo."Anche al di sotto dei 3.000 €/m2 si trovano case unifamiliari sull'isola di Rügen. Qui i prezzi al metro quadro sono aumentati del 14,7% rispetto allo stesso trimestre dell'anno scorso, attestandosi attualmente sui 2.773 euro. Anche i distretti di Schleswig-Flensburg con 2.740 €/m2, Nordwestmecklenburg con 2.554 €/m2 e Rostock con 2.306 €/m2 si collocano al di sotto di questo limite. Gli aumenti di prezzo in questo caso oscillano tra il 27,9% e il 25,3%.
È sorprendente che sia gli aumenti di prezzo più bassi che quelli più alti rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente si trovino nella zona centrale delle regioni analizzate. Mentre i prezzi degli immobili a Kiel e Flensburg sono aumentati ciascuno del 13,3% nel primo trimestre del 2022, i prezzi al metro quadro delle case nel distretto di Plön sono aumentati di ben il 28,9%, il più alto aumento dei prezzi nel primo trimestre del 2022 sulla costa baltica. Gli acquirenti di immobili devono fare i conti con circa 3.788 €/m2 per una casa unifamiliare nella capitale dello Schleswig-Holstein Kiel, 3.467 €/m2 nel distretto di Plön, 3.254 €/m2 nella penisola di Usedom e 3.156 €/m2 nella città indipendente di Flensburg.
Alla metà della classifica dei prezzi si trova anche il distretto di Rendsburg-Eckernförde con un prezzo medio al metro quadro di 3.024 euro - con il quale il prezzo di acquisto nella regione è salito al terzo posto con un aumento del 28%.
Robert Rothböck, Branch Manager VON POLL IMMOBILIEN Negozi a Kiel, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg e Plön:"In primo luogo, i potenziali acquirenti sono alla ricerca di appezzamenti di terreno più grandi, soprattutto per uso personale. L'entroterra si presta bene anche come residenza. I proprietari possono raggiungere rapidamente la costa e trovare pace e relax anche in alta stagione. La regione offre un valore ricreativo molto elevato, sia per gli appassionati di ciclismo che di equitazione.3. Fattori di prezzo d'acquisto Costa del Mare del Nord: Emden, Bremerhaven e Wilhelmshaven con moltiplicatori inferiori a 27
Tre delle 13 regioni analizzate sulla costa del Mare del Nord hanno un moltiplicatore per i condomini compreso tra 16 e 26. Nella città indipendente di Emden (prezzo di acquisto: 2.346 €/m², affitto: 11,96 €/m²), fanalino di coda della classifica, l'investimento immobiliare è attualmente il più interessante. Gli acquirenti di immobili devono calcolare una media di 16,3 affitti netti annuali. Seguono le città di Bremerhaven (prezzo d'acquisto: 1.945 €/m², affitto: 6,72 €/m²) con un fattore di prezzo d'acquisto di 24,1 e Wilhelmshaven (prezzo d'acquisto: 2.108 €/m², affitto: 6,72 €/m²) con 26,1.
Già al di sopra dell'intervallo ideale di fattore di prezzo d'acquisto sono quattro delle regioni del Mare del Nord, dove gli investitori devono aspettarsi indicatori tra 32 e 40. Tra questi, i quartieri di Wesermarsch (prezzo d'acquisto: 2.558 €/m², affitto: 6,59 €/m²) con il 32,2, Friesland* (prezzo d'acquisto: 3.400 €/m², affitto: 7,74 €/m²) con il 36,6, Aurich* (prezzo d'acquisto: 3.689 €/m², affitto: 7,82 €/m²) con il 39,3 e Wittmund* (prezzo d'acquisto: 3.685 €/m², affitto: 7,78 €/m²) con il 39,5. Al di sopra della soglia dei 40 affitti netti annui si trovano il distretto amministrativo di Cuxhaven (prezzo d'acquisto: 4.043 €/m², affitto: 7,82 €/m²), l'isola di Sylt (prezzo di acquisto: 13.024 €/m², affitto: 23,72 €/m²) e il distretto di Dithmarschen (prezzo di acquisto: 4.450 €/m², affitto: 8,00 €/m²) con moltiplicatori compresi tra 43,1 e 46,4.
Nel distretto di Nordfriesland* (prezzo di acquisto: 5.266 €/m², affitto: 8,62 €/m²), gli acquirenti di immobili devono calcolare una media di 50,9 affitti netti annui a freddo per gli immobili residenziali. Gli investitori dei gruppi insulari del Mare del Nord attendono più a lungo il saldo del prezzo di acquisto. Le Isole Frisone Orientali (prezzo d'acquisto: 11.742 €/m², affitto: 14,34 €/m²) sono la regione più costosa della classifica dopo Sylt - anche il moltiplicatore è superiore alla media con 68,2. Tuttavia, le Isole Frisone Settentrionali (inclusa Sylt) (prezzo d'acquisto: 11.196 €/m², affitto: 9,87 €/m²) hanno il fattore di prezzo d'acquisto più alto, pari a 95,4.
È interessante anche osservare lo sviluppo dei fattori di prezzo d'acquisto dal primo trimestre del 2022 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. In questo periodo, l'indicatore è salito in modo particolare in una regione: Nelle Isole Frisone Orientali, il fattore prezzo di acquisto è aumentato di ben il 47,9%. Tuttavia, un aumento significativo del fattore prezzo d'acquisto si registra anche sull'isola di Sylt, con il 37,7%, e nel distretto di Dithmarschen, con il 30,8%.
4. Fattori di prezzo d'acquisto Costa del Mar Baltico: solo a Flensburg il moltiplicatore è inferiore a 30
In totale, solo una delle 16 regioni analizzate sulla costa del Mar Baltico ha un fattore di prezzo d'acquisto dei condomini inferiore a 30. L'investimento più interessante si trova attualmente a Flensburg (prezzo di acquisto: 3.147 €/m2, affitto: 9,01 €/m2), dove gli investitori immobiliari devono considerare una media di 29,1 affitti netti annui a freddo. Gli investimenti immobiliari sono molto redditizi anche nel distretto di Vorpommern-Greifswald* (prezzo d'acquisto: 2.573 €/m2, affitto: 7,15 €/m2) con un fattore di prezzo d'acquisto pari a 30, nel distretto di Rendsburg-Eckernförde (prezzo d'acquisto: 3.175 €/m², affitto: 8,72 €/m²) con 30,3 e nella città indipendente di Kiel (prezzo d'acquisto: 4 €/m²).068 €/m², affitto: 10,04 €/m²) con 33,8.
Già al di sopra dell'indicatore ideale del prezzo d'acquisto, ma comunque degne di nota, sono le regioni con un valore compreso tra 35 e 39. Queste includono la città anseatica di Lubecca (prezzo d'acquisto: 4.503 €/m², affitto: 10,46 €/m²) con un moltiplicatore di 35,9, il distretto di Schleswig-Flensburg (prezzo d'acquisto: 3.868 €/m², affitto: 8,56 €/m²) con il 37,7, la città indipendente di Rostock (prezzo d'acquisto: 4.364 €/m², affitto: 9,51 €/m²) con il 38,2 e il distretto di Plön (prezzo d'acquisto: 4.434 €/m², affitto: 9,54 €/m²) con il 38,7.
Gli investitori immobiliari nelle regioni di Nordwestmecklenburg (prezzo d'acquisto: 3.798 €/m², affitto: 7,36 €/m²), Ostholstein* (prezzo di acquisto: 5.573 €/m², affitto: 10,61 €/m²), Usedom (prezzo di acquisto: 5.079 €/m²), Vorpommern-Rügen* (prezzo di acquisto: 4.179 €/m², affitto: 7,22 €/m²) e Fischland-Darß-Zingst (prezzo di acquisto: 6.353 €/m², affitto: 10,90 €/m²). Qui i fattori di prezzo d'acquisto variano tra 43 e 48,6. Sull'isola di Rügen (prezzo d'acquisto: 4.746 €/m², affitto: 7,44 €/m²), gli acquirenti di immobili devono fare i conti con una media di 53,2 affitti netti annuali a freddo per le proprietà residenziali. L'isola di Fehmarn (affitto: 10,32 €/m²) ha il prezzo d'acquisto più alto per un condominio, pari a 6.929 €/m², e anche il fattore prezzo d'acquisto è superiore alla media, pari a 56. Tuttavia, il moltiplicatore più alto dell'intera classifica si trova nel distretto di Rostock (prezzo d'acquisto: 5.488 €/m², affitto: 7,43 €/m²) con un valore di 61,6.
È interessante anche osservare l'andamento dei fattori di prezzo d'acquisto dal primo trimestre del 2022 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. In questo periodo, il moltiplicatore è salito in modo particolare in una regione: Sull'isola di Fehmarn, il fattore prezzo di acquisto è aumentato di ben il 51,4%. Ma anche nel distretto di Vorpommern-Rügen*, con il 35,7%, e nel distretto di Rostock, con il 28%, si nota un aumento significativo del fattore prezzo d'acquisto. Gli aumenti più bassi, invece, si sono registrati a Flensburg con il 7,3% e a Vorpommern-Greifswald* con il 3,6%. Nelle due città anseatiche di Lubecca e Rostock il moltiplicatore è sceso rispettivamente dello 0,2 e dello 0,4 per cento e nel distretto di Rendsburg-Eckernförde si è registrato addirittura un calo del 10,5 per cento.
1 La base dei dati dell'analisi dei prezzi d'acquisto si basa sui prezzi medi richiesti da GeoMap per il primo trimestre del 2022 e il primo trimestre del 2021, nonché sugli aggiustamenti di VON POLL IMMOBILIEN Research (2022).
2 Il termine casa o casa unifamiliare in questa analisi si riferisce ai seguenti tipi di abitazione: Casa monofamiliare, bifamiliare, a schiera e bifamiliare.
Nel corso dell'analisi, le isole e le penisole sono state considerate separatamente e, nel caso dei distretti di Frisia settentrionale, Wittmund, Aurich e Frisia, nonché Ostholstein, Vorpommern-Rügen e Vorpommern-Greifswald, è stata presa in considerazione solo la terraferma, escludendo le rispettive isole.
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con un riferimento alla seguente fonte: von Poll Immobilien GmbH.
